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内容导航:1。分析成都五年:专家预测2023年成都平均房价将跌破5000，金融城将跌破22000。成都楼市1 分析成都五年之后的房价就别提了:专家预测2023年成都平均房价跌破5000，金融城跌破21203。在今年的“317新政”中，官方表示，2021年成都楼市将继续坚持房住不炒。这意味着，在很长一段时间内，成都将继续保持楼市平稳发展期；而且从官方数据来看，今年二手房市场的交易量也比去年同期有明显下降。成都房价方面，2021年新房市场已经开始“降温”，二手房市场也是如此；所以今年成都二手房均价有一定程度的下降！
2.专家预测，成都房价将继续下降，金融城将跌破2万元。“成都最强中心”的定位将不再适合市场的发展，二手房市场将进入低谷:金融城卖2万元以上，高新卖万元以上，三楼成交惨淡。近两年，成都二手房房价指数总体呈下降趋势。在房价稳定发展的情况下，出现下降趋势是必然的，然而成都二手房市场仍然处于高位，这在一定程度上对市场上的房价产生了很大的影响。在持续四年多的调控中，成都二手房市场不够成熟，产品相对落后，存在很多问题。其价格上涨过快，甚至超过新房价格涨幅。如果没有调整，它的均价会维持在一个较高的水平，但是如果有调整的空间。随着二手房市场的成熟和完善。
3.2023年，成都二手房价格指数预计继续下跌，跌幅大于2021年下半年。官方数据显示，2021年至2023年，全国二手房价涨幅从10.4%降至9.2%，其中昆明跌幅最大。昆明房价最大跌幅在5%左右。其次是天津。2022年，北京二手房价格下降8.8%，同比下降7.2%。4.2023年四川经济形势不容乐观，房地产市场难有起色，投资房产风险加大。2021年，四川省地区生产总值(GDP)达到9067.2亿元，同比增长6.7%，增速比2019年下降0.1个百分点，是全国28个地区中降幅最大的。这次四川经济不景气，不是说房地产行业有多差，而是说经济在下滑。2.对于分析成都五年之后的房价，不要说这是成都的房神，全国唯一能带领你实践的房产专家。到目前为止，它已经成功地带领成千上万的人在第二年通过房地产赚了一百万美元。
房神不像其他媒体地产专家，你有骨头有肉都想不出来！方神属于实战派，只告诉你实战后最有用的方法和自己的经验。
关注微信微信官方账号的“成都宅神”，问我问题。以下精选问答选自粉丝提问。
问:投资选择和刚需选择的标准有什么区别？有没有既投资又自住的房子？
回答:有没有既投资又自住的房子？答案是:不会，任何告诉你这个房子可以投资自住的人都是在骗你。
投资肯定是投资目前不适合自住的房子，等着好的兑现。但如果适合自住，就没有暴涨的可能。
自住是综合考虑个人复杂情况做出的选择，比如交通学区、户型配套、楼层采光等。是消费行为，以后能跑赢大盘就不错了。在你喜欢的生活半径附近找一个符合你标准的房子，那只能是CEO盘。
投资和自住本来就是矛盾的。有职业炒家提出投资自住分离，即买房只做投资，租房自住。
所以买之前请想清楚，是要补贴还是投资，这个问题一定要考虑清楚。
提问:方老师你好。成都青羊21世纪花园一楼值得买吗？以后的镜头会因为在一楼而打折吗？谢谢回答。
答:其实折扣不是一个固定值，而是一个相对值。
比如我们说楼梯一楼要比三楼打折5%以上。
在一些高档小区，一楼的折扣比例通常较高；
我上车的老窝棚，房子总数300万，三楼300万，一楼285万很正常，楼面价被挤压。
最典型的例子就是，交易路口部分登板的地下室可能只有一楼的8折，而大多数情况下这个数字可能是6折。
不要买一楼、顶楼、马路的房子。买的时候可能便宜两三千元，卖的时候可能不止这些，不好卖。
当然一楼带花园的纯自住也可以考虑。
问题:房神你好，谢谢！本人42岁，坐标成都。一家三口，名下三套房，南二环附近两套房房龄15年以上，房屋面积120多，(一套自住)，另一套锦江区红星国际(学区房)。目前在成都没有购房资格。我可以问一下吗？
1.要优化手中房产的资产配置。
2.我公婆都70岁了。他们14年在高辛南区买了房，可以享受落户政策。
3.目前子弹300左右，主要投资人是公募基金。三楼五楼的多层房子短时间内无法成交怎么办？红星国际学区房18年买的摇号，现在房租每月2200，购房款加税163万。为什么这房子一直涨不上去？需要留着吗？
答案:1。如果你需要做资产配置，你得把你的2套15年以上的房子卖掉，换上一套更有价值板块的新房。因为一旦房龄超过15年，就其升值空间而言，就会受到影响。
2.如果能落户高新南区，有300万发子弹，可以考虑大源的房子。
3.五楼楼梯不好卖。如果真的要卖，唯一的标准就是切肉卖。没有其他更好的办法。
4.红星国际社区不错。这两年你没看到什么上涨，因为从18年开始，成都整体房价就处于横盘期，除了郊区，基本没有上涨。因为位置好，后期涨幅肯定有空间。建议你继续持有。
问题:房神你好！我关注你已经有一段时间了，我同意你对房市的很多看法。我希望今天有更多的机会向你学习。
我目前住在德阳洛江区的一套房里。2005年用30万买了一套小三房，至今还有几万元贷款未还。另外，去年年底在什邡买了一套四房。明年9月前交房，感觉离主城区有点远。值得保留吗？
看了你的文章，一直想更有效的利用资金，实现房地产的持续裂变。但是因为刚买房，手头资金有限，所以也想把家里的8万元贷款还了。
然后用房贷买新房，但是想到买新房还需要贷款，每个月还要还房贷，所以每个月都要还贷，还款压力难以承受。鉴于此，想请各位指导下一步怎么操作。谢谢你
回答:我来说说楼市的裂变。
楼市投资裂变，是指随着楼市的上涨，以风险可控的方式不断叠加首套房的债务，建造更多的房产，形成优质灵活的资产组合。
首先，楼市裂变是伴随着楼市的上涨而进行的。楼市跌了也不会裂变。其次，从定义上我们知道，楼市裂变是从首套房开始的。没有首套房，现金是不行的。
因为现金是过剩的，只有资产和杠杆是稀缺的，没有资产和杠杆就不可能开始裂变。
第三，我们采取的方式是以一种风险可控的方式堆叠债务。如果你不顾一切的裂变，那就不叫裂变，而是癌细胞的扩散。裂变越快，越容易出事。
最后，重叠负债的目的是建造更多的房地产，形成优质灵活的资产组合。我们不是为了负债而负债，而是为了购买更多的优质资产。如果借钱买一万年都不会涨的劣质房产，无异于自找麻烦。
所以，根据你的情况，我觉得你目前的资金流和负债能力有限，不适合操作房地产裂变，否则负债过大，会导致恶性循环，增加风险。裂变必须在风险可控的情况下进行。
什邡远离主城核心区，对外交通不畅，“像个郊区”。就算成都几十年来一直在向北扩张，什邡也摆脱不了边缘化的危机感。
你说的这两点只能说是略显积极。我觉得实际带动德阳房价的能力有限，地段还是硬投资。所以长期持有价值不大，可以考虑晚一点出手。
我一直认为，买房买错比买贵更可怕。你的情况暂时只适合卖一个买一个置换，不适合裂变。预算有限，宁愿买对盘子，牺牲一点面积。
问题:房申你好，我是四川的一名四线员工。我是去年7月份还清的住房公积金贷款。公积金个人余额1.5w，夫妻公积金余额3.1w我刚落户金牛，有50w盈余。想在成都买房投资，既能享受公积金政策，又不影响现在的生活质量。是在一环买一套旧的两套收房租吗？还是第二环和第三环之间更大？还是更外围？
回答:目前成都还达不到一线城市(北上广深)能老能小，能轻松升值的地步。考虑到后期出售和升值的问题，不建议大家买老的小的。手里有50万，建议你关注:大丰和三河场。当然，如果只考虑租金收入，那么这两个地方目前的租金收入肯定没有市区高。
问题:方先生你好，几十年后能买到不淹水的房子吗？
回答:说未来房地产好不好是不负责任的。因为从古至今，房地产行业都是一个非常分化的行业，地理位置、金融、城市资源、人口都不一样，房价有涨有跌很正常。
你问我未来房价会怎么走，我还是会很明智地告诉你，在人口大幅增加、产业发展集约优质、资金流入巨大、资源优势明显的城市，未来房价很可能会保持“向上”，但幅度会比往年有很大变化。
因为符合以上特征的城市，其实都可以算是重要城市。
其实这些城市房价上涨是可以理解的。全世界发达经济体的大城市，房价几乎都是单边上行。
只是中国这10年的增量太惊人了，两三年翻一番的疯狂都能上演，超出了年轻人的把握和接受范围。
但你只需要放心的是，在经历了一个长效机制后，房地产不再可能出现大起大落，未来市场将以平稳发展为主。
房价不可能永远涨，也不可能永远跌。有涨有跌是正常的行情。举个例子，目前全国上下冷热交替，即使一个城市不同区域的不同楼盘，价格也不一样。所以买房的时候还是因城而异。
问题:坐标:城东二环(成华区)有一套90平米左右的2套房(2010年的房子，市值165w左右)，方便孩子读书，生活圈成熟，交通便利(两条地铁线，但各需要8分钟15分钟左右)。
小区门口有社区公交和五条公交线路，步行12分钟左右有高架快速公交；成华区有对口的中学；步行10分钟、20分钟或30分钟范围内有几个商圈(均可乘公交车到达)；
另一套房子在犀浦，140平米，四套公寓(目前市值290W左右)，地铁附近(离家步行5分钟)，生活圈成熟，生活便利。周边有几所优质幼儿园，小学有私立(需要一站地铁)和普通公立；
目前想卖一套，等年纪大了改善居住条件。想在南门或者天府新区(天府公园以西)买套房子，45-50岁以后住。请宅神帮忙。
一、我该卖哪个(东二环的老小房子还是犀浦的新大房子)？第二，天府新区的房子值得买吗？
考虑5-10年后的居住，是买天府新区还是南门还是其他区域(总可承受房价不超过420W)？而且，没有房产证想交易房子怎么办？"
回答:成华区在后期发展、升值空间、韧性等方面肯定优于犀浦。10年左右的房子再保留5年也是可以的。
不过唯一不足的是2居室，如果是3居室后期出售肯定会更好。还有140平米基本都是改善型住房。对于刚需来说，面积大，总价高。卖了就难了。
再说交通。走5分钟和走8分钟没有区别。所以，我的建议是卖掉喜铺。但是根据你的描述，你的新房应该还没有取得房产证。没有取得产权证的房子是不能按照正常流程进行买卖的。一般先交一部分定金，然后过户，继续后续交易。
其实我的建议是，不要活到5-10，现在就要考虑改善。改善是希望居住环境和周边设施好。现在你觉得好，5年后你觉得不好，那么你真的错过了5 -10年的最佳投资时机。
目前天府新区整体价格有一定程度的溢价，现在买可能有5年的横盘期。
如果一定要考虑，可以考虑高新区和成华区。可以考虑这几个板块:华润24城鲁能万科金色悦府招商中心花城华润凤凰荣成理想时代景科、荣成理想、英郡、亿丰新城、远东等。
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