小产权房的特征
小产权房不是一个
法律术语，它是从现实
生活中衍生出来的概念。所谓小产权房，就是指建设在农村集体所有土地上的商品性质的房屋，房屋建设目的是为了出售，而购买者是非本村集体
经济组织的城镇居民或其他农村人口。
（一）小产权房法律属性
目前国家不承认购买者的所有权，购买人不能取得国家发放的房屋所有权证书，相对于符合国家法律、能够取得房屋所有权证书、土地使用权证的商品房，上述类型的非法建设由于没有经过政府征地和土地出让手续，因此无法办理产权证和土地使用证，只能取得乡、村一级组织发放的不被国家承认的所谓产权证书，所以被称为小产权房。
对于小产权房我们要有一个准确的法律界定，小产权房它实际上是一个无产权房。之所以说它是无产权的，因为我们知道我们平时买的商品房是有两证的，一个是房屋所有权证，还有一个是土地使用权证。而对现在所说的小产权房，这两个证都没有，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。所以实际上这样的房屋是没有任何产权的。所以准确地说，产权对房屋和土地而言没有大小之分，要从有无产权上，而不是从产权大小上面界定，小产权房就是无产权房。
（二）、小产权房的特点
其一，集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行
法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向
社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。
其二，没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。
其三，价格便宜。“小产权房”好卖，最主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。
其四，无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。
其五，开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。
（三）、小产权房开发模式
“小产权房”从无到有，从小到大，从体到多片，期间经历了很长的时间。大体主要有以下四种模式：
1、由村或乡（镇）主导开发，以“旧村改造”、“新农村建设”、“农民新村”等名义，利用存量宅基地或集体用地，甚至占用耕地建造住宅，除满足当地农民的居住需求外，将其中一部分进行“市场化销售”,以弥补建造住宅的所需资金不足问题，并将所获收益归集体所有,向全体村民分红,并由村委会进行物业
管理,安置村民就业。这种类型主要分布在城乡结合部、拟划为城镇区域的广大集体土
地区域（比如武陟县城的城关镇）。此类房屋一般以成片开发为主，也有的是数栋、十几栋不等。这是小产权房最普遍的一种模式。
2、开发商借建造安置房机会，搭车搞“房产开发”形成的小产权法。上世纪九十年代初，由于城市化发展和城市建设的需要，为安排城市拆迁户居住，而在城乡结合部等城市总体规划区域内但尚属于集体土地上开发建设的动迁房、和安置房，其中少量房屋开发商拿出来悄悄出售，以弥补资金不足问题。
3、开发企业直接从乡或村租赁30—50年不等的农村集体土地，以
农业观光园、农业采摘园等农业开发为名圈地进行住房开发。这种模式正逐渐成为小产权房的重要模式。通过村委会租赁村里的土地,以农业项目开发为名,将一部分土地建设成为瓜果、蔬菜、养殖等农产品开发基地,另一部分则以农业用房的名义开发成为低密度、高档次的商品房予以出售;有的借农业开发之名,实为个人租赁农业用地,签定长期租地合约,然后自己建造别墅对外销售。购买对象多数是城镇居民，有的购买是为了周末度假之用，有的则是买下出租给外地人种植；也有的是城市中心区房价奇高而买之居住的；还有的是为了作为第二套住房之用。
4、由村或农村集体经济组织出地，开发商出资金双方联合搞房产开发，约定按比例分成房屋，各自销售自己分得的房屋。主要分布在城乡结合部农村集体土地范围内（如武陟县以东仲村）。
（四）、小产权房的风险
对于一个规范的
房地产市场来说，商品房根本无所谓产权“大、小”、“国有”“集体”之分。所谓“小产权房”，即是无产权房，属于非法产物。而“小产权房”、价格之低也是个不争的事实，然而在低价的背后即隐藏着巨大的风险。相当多的购房者对其购买的风险重视不够或缺乏认识。
其一，购买者的合法权益无保障：无法办理房屋登记，国家不颁发房屋所有权证，业主的占有、使用、收益、处分的权益无法得到充分有效的保护。建设部2007年6月份购买“小产权房”风险提醒曾指出：非集体经济组织成员购买此类房，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税等合法手续。根据我国现行的土地管理法等有关法规，非集体经济组织成员（即城市居民）购买农村集体土地上开发建设的房屋，没有土地管理部门统一发放的国有土地使用证、规划部门发放的规划许可证、建设部门的施工许可证，更没有房屋管理部门发放的商品房销（预）售许可证，购买“小产权房”后，将无法办理《物权法》、《房屋登记办法》所规定的房屋登记，并领取房屋所有权证书；业主在房屋使用过程中的占有、使用、收益、处分等合法权益得不到法律的保护，即使作为完全自住的房屋，没有房屋登记、没有房屋产权证，就意味着购房人不是合法产权，不能以法律为武器来维护自身的权益。一旦集体要求收回土地、房屋或者因为政府规划，要求排除房屋，购房人将得不到法律支持。国土资源部相关负责人就曾公开指出：“土地征收，未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人——当地村镇作出补偿，而不对购房者进行补偿。”国家的拆迁补贴只会给集体土地原来的“村民”，购买人将会得不到任何拆迁安置补贴。
其二，买卖交易合同无效：无效买卖合同得不到法律保护。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村民在本村或者本镇建房是合法的，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员也是法律允许的。但以比较低的价格扩大向本集体经济组织以外成员即城市居民销售是违反有关法律规定的。开发建设的“小房产权”、“地产房”，其本身的开发行为就不合法，而不具备合法用地手续、合法开发手续和商品房合同买卖行为的“小产权房”、“地产房”的交易买卖合同是无效合同，而无效的买卖合同得不到法律的保护。国土资源部曾指出：购买“小产权房”此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者在法院也得不到支持。
其三，购房者权利无法正常行使：交易、转让、继承受到很大限制。
由于“小产品房”只能用于本集体经济组织成员，在市场交易过程中，不能到统一的房地产市场和房交会公开交易，只能进行私下交易，风险加大，交易受到很大限制；在房屋使用过程中，诸如户口办理、子女上学、暖气费发放、过户、继承、抵押、公证等日常生活中受到极大限制，房屋价值无法得到充分体现、延续；购房人无法行使享受正常的权利和应有的效力。
其四，房屋自身的风险：缺乏法律的约束和限制。
我国对商品房的开发、销售、物业管理都有着严格的监管制度，对商品房的设计、施工、监理都有一定的标准与规范，对商品房竣工项目都有相应的一套验收备案合格制度。因此，购买商品房的风险较小，房屋产品质量具有保证，问题出现后也有一定的保护措施。而“小产权房”从土地到开发建设到销售，都无法得到相应的监督、验收保障制度，房屋产品质量不能得到有效保证，而且房屋本身的质量问题出现后，其救济及整修途径也较少，购买人购买后风险较大。
能过户还好一点，不能过户那就有点不靠谱。
小产权的特征有：1.从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%；2.从住房形态看，一样是普通住宅；3.从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税；等等。